¿CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE TU HIPOTECA?

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca

El Tribunal Supremo, a través de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 ha declarado abusivas las cláusulas en la que se impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Prácticamente el 100% de las hipotecas suscritas en los últimos años adolecen de esta cláusula, declarada abusiva y nula y que, por tanto, desde ya se puede reclamar con muchísimas garantías de éxito.

TODO LO QUE DEBES SABER PARA RECLAMAR  LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

1. ¿Cómo se reclama?

Pero las entidades bancarias no van a reintegrar voluntariamente el dinero indebidamente abonado por sus clientes. El proceso pasa por una serie de fases que habrá que ir superando hasta conseguir la devolución de unas cantidades que pueden llegar a ser bastante importantes para las economías domésticas. A groso modo, serían estas:

  1.  Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario. En caso de que la entidad bancaria ya no existiera como tal, la reclamación habrá de presentarla ante la nueva Entidad que se haya fusionado o absorbido a la anterior.
  2.  Tras cumplir el plazo de dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta fuera negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda judicial será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.

2. ¿Qué plazo hay para reclamar?

  • Para las hipotecas que todavía están en vigor, el plazo es de 4 años desde el dictado de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019.
  • Para las hipotecas que ya han sido canceladas, sólo se podrá formular reclamación si el pago total se hizo en el plazo de los 4 años anteriores al dictado de la referida sentencia, es decir, si la hipoteca se extinguió después del 23 de diciembre de 2011.

3. La sentencia declara abusiva la cláusula del BBVA o del Banco Popular, pero mi banco es otro ¿Puedo reclamar?

Sí, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de negociación en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica y es usada en los mismos términos por todas las entidades.

4. ¿Pueden reclamarse también los gastos de escritura de un préstamo sobre un local o una segunda residencia?

Se pueden reclamar los gastos de las viviendas y los de la plaza de garaje y/o trastero que se adquirieron a la vez, que son los amparados por la protección que nos confiere la normativa española y europea de consumidores y usuarios.

Los gastos de un local de negocio no están amparados por tal normativa y se podrían reclamar también, pero a través de un procedimiendo civil de otras características, por vicio en el consentimiento, por ejemplo, pero no abordando el asunto como consumidor.

5. Si mi hipoteca la amplié y volví a hacer escrituras, ¿puedo reclamar sólo la primera o también la segunda?

Tanto una como otra. Tantas veces se tasara la vivienda, se pasara por el notario o por el registro, se ocasionan unos gastos que ahora se pueden reclamar.

infografía que muestra los pasos para reclamar los gastos de tu hipoteca

6. ¿Qué gastos de mi hipoteca puedo reclamar?

  1.   La tasación del inmueble.
  2.   Los honorarios del notario.
  3.   Los gastos de gestoría.
  4. . La inscripción en el Registro de la Propiedad.
  5.  Parte del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

7. ¿Qué documentación necesito para iniciar la reclamación?

  •  ESCRITURA DE HIPOTECA (NO LA DE COMPRAVENTA)
  •  AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES
  •  RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (SOLO SI SIGUE VIGENTE)
  •  FACTURA DE LA TASACIÓN DEL INMUEBLE
  •  FACTURA DE LA GESTORIA TRAMITADORA
  •  FACTURA DEL NOTARIO
  •  FACTURA DEL REGISTRO
  •  CARTA DE PAGO DE IMPUESTO ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS
  •  CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (sólo se reclama el préstamo sobre la vivienda habitual)
  •  ESCRITURA DE CANCELACION DE HIPOTECA ( si estuviera cancelada y se tuviera dicho documento)
  •  FOTOCOPIA DE DNI, de todos los titulares de la hipoteca

 

8. Si no conservo las facturas, ¿Cómo puedo recuperarlas?

Tanto el notario, como el Registro de la Propiedad conservan las facturas, como así también la Entidad bancaria. Incluso esta última le puede entregar una copia de la liquidación de los gastos donde vienen detallados.

9. ¿Necesitaré un profesional que me asesore en la reclamación?

Es muy recomendable que siga los dictados de un especialista en el tema. Pueden existir en el contrato otras cláusulas abusivas, como la famosa “suelo”, el índice IRPH, la “cláusula 365/360”, los intereses de demora abusivos, etc. Sólo un experto en abusos bancarios puede detectar muchas cláusulas abusivas encerradas en el contrato. Cuando se reclaman los gastos de constitución de hipoteca se debe aprovechar para “sanear” el contrato hipotecario, dejándolo libre de cláusulas abusivas y reclamando lo pagado de más por todos los conceptos. Además, para formular demanda judicial, necesitará procurador y abogado.

10. ¿Cómo puedo saber a cuánto ascendería mi reclamación?

José Luis Torres Abogados le ofrece nuestra CALCULADORA. Cumplimente los datos del cuestionario y le comunicaremos que cantidad puede usted conseguir y cuáles son nuestros honorarios. Pero le recordamos que nuestro compromiso, como siempre, parte de tres premisas:

  1.  Estudio gratuito y sin compromiso de su contrato.
  2.  Información transparente y veraz.
  3.  No cobramos hasta haber conseguido que Usted cobre.

 

27 thoughts on “¿CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE TU HIPOTECA?

    1. Si, también se pueden reclamar los gastos por formalización de hipotecas de VPO. La única diferencia es que no se reclama el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, porque no se ha pagado previamente. El resto de los gastos se pueden reclamar.

      1. Buenos días, en mi caso también firmé una hipoteca con BBVA. Tenemos un informe económico donde derivan dichos gastos hipotecarios, entre los que se incluye el impuesto de actos jurídicos documentados, a que se refiere con que no se puede reclamar dicho importe porque no se ha pagado previamente? Gracias

    1. Sí, puedes reclamar los gastos de formalización de ambas hipotecas.
      Puedes enviarnos los datos de las mismas a través de la calculadora y te podremos indicar, más o menos, el importe a reclamar y el trámite a seguir.

    1. Buenas tardes, por supuesto, es indistinto si actualmente ya no es tu vivienda habitual. Puedes reclamar, lo único que al ser una VPO, los gastos a reclamar serán mucho menores que los de RENTA LIBRE.

  1. Buenas tardes. En relación a las viviendas de VPO, la CCAA otorgaba una ayuda de 1000€ para la formalización de escrituras. En mi caso aún no la he cobrado, porque al menos en Andalucía lleva un retraso de 5 años. Esta sentencia anularía dichas ayudas, no?. Sería incongruente dicha ayuda con lo que dictamina la sentencia.

    Gracias.

    1. Buenas tardes Irene, la ayuda que en su día aprobase tu CCAA, no tiene nada que ver con la resolución del Tribunal Supremo, ya que esta última, habla de clausula abusiva en favor de la entidad bancaria, y lo que tu comentas, es que no has percibido una subvención o ayuda todavía, aún teniendola aprobada. Son cosas distintas, y si que puedes reclamar.

  2. Buenos Días. En mi caso existe una escritura de compraventa con subrogación y novación del préstamo hipotecario del promotor. ¿Se puede reclamar algún gasto en este caso concreto?. Muchas gracias con antelación.

  3. Buenos dias, yo cancele una hipoteca con barcklays en 2014, ahora ya no existe como tal, creo que la absorbió la caixa, donde puedo reclamar para que me devuelva los gastos de la hipoteca, me lleve la hipoteca a ing direct y si me cobraron también gastos, también los de actos jurídicos documentados, mi vivienda es de protección oficial, puedo reclamar a los dos bancos.

    muchas gracias

  4. Buenos días, si yo compré una VPO y tuve que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, creo que debido a que necesité aval, también podría reclamar el importe por ese impuesto?

      1. Buenos días,

        Sí, la reclamación extrajudicial es obligatoria. Y lo es, a efectos de que el Banco pueda pronunciarse en un sentido u otro.
        Al presentar directamente demanda, se corre el riesgo de que el Banco, reconozca nuestra pretensión, y por lo tanto, no sea condenado en costas. De modo, que habremos iniciado un procedimiento (más largo que la reclamación extrajudicial), para obtener el mismo resultado.

    1. Buenos días,

      Le informamos que, la Ley dice que la renuncia previa por los consumidores y usuarios a sus derechos es nula, es decir: es como si no existiera.
      En concreto, la Ley señala que será nula toda cláusula de un contrato que imponga una “renuncia o limitación de los derechos del consumidor y usuario”. También serán nulas por abusivas las cláusulas que contengan “declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios”.
      Por lo tanto, la reclamación del dinero cobrado indebidamente como consecuencia de la cláusula suelo puede reclamarse aun cuando el consumidor haya firmado un acuerdo renunciando a sus legítimos derechos.

    1. Hola Sara
      Estaremos encantados de ayudarte. Nuestro compromiso con los clientes de Banca que han sufrido abusos es claro: estudio gratuito y cobro de nuestros honorarios cuando tu hayas recuperado tu dinero al banco.
      Si quieres que estudiemos tu caso precisaremos que nos aportes (preferiblemente en mano en el despacho, pero también por email) la escritura de préstamo hipotecario con sus ampliaciones, si se produjeron y un número de recibo. Por otro lado, nos comprometemos a reclamar también los gastos de escritura de préstamo que te hicieron pagar indebidamente y cualquier otra cláusula abusiva que encierre tu préstamo hipotecario. En nuestra web tienes nuestro contacto. Recibe un cordial saludo

  5. Si en la hipoteca hay 2 titulares, ¿deben reclamar los dos? o ¿sólo con que reclame uno es suficiente?, cuando se constituyo la hipoteca éramos pareja, ahora estamos divorciados y la novación de la hipoteca está sólo a mi nombre.

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