¿CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE TU HIPOTECA?

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca

El Tribunal Supremo, a través de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015  declaró abusivas las cláusulas en la que se impone al prestatario el pago de todos los gastos derivados del préstamo hipotecario. Esta fue la cláusula concreta que se declaró nula:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Esta cláusula estaba contenida dentro de un contrato de préstamo hipotecario de BBVA, pero por analogía, se extendería la reclamación a cláusulas similares que desde siempre han introducido en sus contratos hipotecarios otras entidades bancarias.

Prácticamente el 100% de las hipotecas suscritas en los últimos años adolecen de esta cláusula, declarada abusiva y nula y que, por tanto, desde ya se puede reclamar con todas las garantías de éxito.

TODO LO QUE DEBES SABER PARA RECLAMAR  LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

1. ¿Cómo se reclama?

Pero las entidades bancarias no van a reintegrar voluntariamente el dinero indebidamente abonado por sus clientes. El proceso pasa por una serie de fases que habrá que ir superando hasta conseguir la devolución de unas cantidades que pueden llegar a ser bastante importantes para las economías domésticas. A groso modo, serían estas:

  1.  Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario. En caso de que la entidad bancaria ya no existiera como tal, la reclamación habrá de presentarla ante la nueva Entidad que se haya fusionado o absorbido a la anterior.
  2.  Tras cumplir el plazo de dos meses desde dicha reclamación, haya contestado negativamente o hayan dado la callada por respuesta, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el juzgado competente del domicilio del prestatario o deudor.

Lo que se ha de solicitar en la demanda judicial será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.

2. ¿Qué plazo hay para reclamar?

  • La nulidad por abusividad de la cláusula, ya sea la de gastos, la de suelo, redondeo, etc., es imprescriptible.
  • Ahora bien, existe una tendencia, que parecen estar siguiente algunas Audiencias Provinciales, entre ellas la de Alicante, que entienden que pueda darse la prescripción del reintegro de cantidades, ya sea por gastos, por redondeo, por comisión de apertura… en función de los plazos que establece el artículo 1964, lo que podría afectar a algunas de las reclamaciones efectuadas desde el próximo 28/diciembre/2020.

Por ello es importante interrumpir esa prescripción, planteando la correspondiente reclamación extrajudicial, a partir de la cual habrán cinco años para plantear la demanda judicial.

3. La sentencia declara abusiva la cláusula del BBVA o del Banco Popular, pero mi banco es otro ¿Puedo reclamar?

Sí, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de negociación en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica y es usada en los mismos términos por todas las entidades.

4. ¿Pueden reclamarse también los gastos de escritura de un préstamo sobre un local o una segunda residencia?

Se pueden reclamar los gastos de las viviendas y los de la plaza de garaje y/o trastero que se adquirieron a la vez, que son los amparados por la protección que nos confiere la normativa española y europea de consumidores y usuarios.

Los gastos de un local de negocio no están amparados por tal normativa y se podrían reclamar también, pero a través de un procedimiendo civil de otras características, por vicio en el consentimiento, por ejemplo, pero no abordando el asunto como consumidor.

5. Si mi hipoteca la amplié y volví a hacer escrituras, ¿puedo reclamar sólo la primera o también la segunda?

Tanto una como otra. Tantas veces se tasara la vivienda, se pasara por el notario o por el registro, se ocasionan unos gastos que ahora se pueden reclamar.

infografía que muestra los pasos para reclamar los gastos de tu hipoteca

6. ¿Qué gastos de mi hipoteca puedo reclamar?

  1.   La tasación del inmueble.
  2.   Los honorarios del notario.
  3.   Los gastos de gestoría.
  4. . La inscripción en el Registro de la Propiedad.
  5.  Parte del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

7. ¿Qué documentación necesito para iniciar la reclamación?

  •  ESCRITURA DE PRÉSTAMO, CRÉDITO HIPOTECARIO, O COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO
  •  EXCRITURAS DE AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES
  •  RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (SOLO SI SIGUE VIGENTE)
  •  FACTURA DE LA TASACIÓN DEL INMUEBLE
  •  FACTURA DE LA GESTORIA TRAMITADORA
  •  FACTURA DEL NOTARIO
  •  FACTURA DEL REGISTRO
  •  CARTA DE PAGO DE IMPUESTO ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

8. Si no conservo las facturas, ¿Cómo puedo recuperarlas?

Tanto el notario, como el Registro de la Propiedad, como la Gestoría,  conservan las facturas, también la puede valer la liquidación de los gastos donde vienen detallados. Si carece de alguno de los documentos, no se preocupe, le podemos ayudar a conseguirlos.

9. ¿Necesitaré un profesional que me asesore en la reclamación?

Es muy recomendable que siga los dictados de un especialista en el tema. Pueden existir en el contrato otras cláusulas abusivas, como la famosa “suelo”, el índice IRPH, la “cláusula 365/360”, los intereses de demora abusivos, etc. Sólo un experto en abusos bancarios puede detectar muchas cláusulas abusivas encerradas en el contrato. Cuando se reclaman los gastos de constitución de hipoteca se debe aprovechar para “sanear” el contrato hipotecario, dejándolo libre de cláusulas abusivas y reclamando lo pagado de más por todos los conceptos. Además, para formular demanda judicial, necesitará procurador y abogado.

10. ¿Cómo puedo saber a cuánto ascendería mi reclamación?

José Luis Torres Abogados le ofrece nuestra CALCULADORA. Cumplimente los datos del cuestionario y le comunicaremos que cantidad puede usted conseguir y cuáles son nuestros honorarios. Pero le recordamos que nuestro compromiso, como siempre, parte de tres premisas:

  1.  Estudio gratuito y sin compromiso de su contrato.
  2.  Información transparente y veraz.
  3.  No cobramos hasta haber conseguido que Usted cobre.
  4.  En prácticamente el 100% de los casos, ganamos el juicio con costas, de modo que en esos casos nuestros honorarios los paga su banco y TODO

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